L’IMU sulla seconda casa rappresenta uno degli oneri fiscali più rilevanti per i proprietari immobiliari italiani, ma pochi sanno che la legge prevede diversi casi particolari in cui è possibile ottenere una riduzione anche consistente dell’imposta. Non si tratta di casi generici o facilmente intuibili: spesso servono specifici requisiti, documentazione e attenzione ai dettagli burocratici. Vediamo quindi le opportunità concrete, aggiornate alle più recenti normative, per pagare meno IMU su una seconda abitazione.
Comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado
Uno dei principali casi, previsto dalla normativa e confermato dalle più recenti circolari sull’IMU, riguarda la possibilità di concedere l’immobile in comodato d’uso gratuito a genitori o figli. In questo scenario il proprietario può ridurre la base imponibile del 50% sull’IMU della seconda casa, purché siano rispettate alcune condizioni stringenti:
- Il comodato deve essere concesso a parenti in linea retta di primo grado, quindi esclusivamente a genitori o figli.
- Il contratto di comodato deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Il proprietario (comodante) deve risiedere e domiciliarsi nello stesso Comune dove si trova l’immobile dato in comodato.
- Non si possono possedere altre abitazioni in Italia, fatta eccezione per quella principale situata nello stesso Comune.
- La riduzione non si applica agli immobili delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso e castelli).
Questa agevolazione fiscale rende molto conveniente, e spesso poco conosciuta, la soluzione di affidare la seconda casa a un familiare diretto che la utilizzerà come propria abitazione principale. In caso di mancato rispetto anche di uno solo dei requisiti, la riduzione decade.
Riduzione per immobili di interesse storico-artistico
Un altro caso particolare previsto dalla legge, ma non sempre valutato attentamente dai proprietari, riguarda gli immobili classificati come beni di interesse storico o artistico. Ai sensi della normativa e delle recenti conferme, questi immobili beneficiano di una riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU.
L’iniziativa si rivolge a chi possiede edifici riconosciuti ufficialmente come storici o artistici secondo le prescrizioni specifiche, generalmente nelle categorie individuate dal codice dei beni culturali. La domanda va presentata entro i termini fissati dal Comune – solitamente il 30 giugno dell’anno successivo – e il regime agevolato si applica solo a condizione che l’immobile non sia utilizzato a fini commerciali. L’agevolazione viene percepita come particolarmente vantaggiosa anche per chi ha acquisito edifici storici tramite eredità o donazione.
Abitazioni inagibili o inabitabili e non utilizzate
Tra i casi particolari meno noti del sistema IMU c’è sicuramente quello degli immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Per questa tipologia, la legge prevede la possibilità di ottenere una riduzione significativa, pari al 50% della base imponibile, sempre che siano soddisfatte le condizioni richieste:
- L’immobile deve essere effettivamente in condizioni di non abitabilità o di non utilizzo.
- Serve un’apposita certificazione o dichiarazione rilasciata dal tecnico abilitato oppure un atto formale del Comune che attesti l’inagibilità o l’inabitabilità.
- L’immobile non deve essere oggetto di utilizzo in alcun modo (né da parte del proprietario, né da terzi).
Questa opportunità riguarda spesso case che risultano danneggiate, soggette a lavori di ristrutturazione importanti, o in stato di abbandono per ragioni economiche o familiari. Bisogna però ricordare che la documentazione è fondamentale e che la riduzione decade in caso di utilizzo anche parziale dell’immobile.
Altri casi particolari: canone concordato e pensionati all’estero
Esistono ulteriori situazioni specifiche che permettono di pagare una IMU ridotta sulla seconda casa, tutte regolamentate da normative puntuali nel dettaglio:
Immobili locati a canone concordato
Nel caso l’abitazione venga concessa in locazione a canone concordato, al proprietario spetta una riduzione del 25% della base imponibile. La locazione deve seguire le regole degli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini e va regolarmente registrata. Anche in questo caso, la riduzione non si applica alle categorie catastali di pregio.
Pensionati residenti all’estero
C’è una casistica rara e molto particolare: se un pensionato è residente in uno Stato estero, diverso dall’Italia, e percepisce una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, può usufruire di una riduzione del 50% dell’imposta IMU limitatamente a un solo immobile posseduto in Italia che non risulti locato o dato in comodato.
- Il pensionato deve essere titolare di pensione estera riconosciuta in virtù di convenzione internazionale.
- È necessario che l’immobile non sia locato o concesso in comodato.
- L’agevolazione è valida su un solo immobile.
Infine, tra le novità, in alcuni casi la legge consente agevolazioni per case di proprietà di anziani o disabili che risiedono stabilmente in strutture assistenziali: spetta però a ciascun Comune stabilire i criteri specifici, che vanno consultati nel dettaglio presso lo sportello tributi del Comune dove si trova la casa.
Tra i casi di esonero totale dal pagamento dell’IMU per la seconda casa, rari ma previsti dalla giurisprudenza e da aggiornamenti normativi, figurano anche le abitazioni assegnate nell’ambito di separazioni o divorzi al genitore affidatario dei figli, nonché gli immobili dichiarati inagibili dal Comune a seguito di calamità o motivi di pubblica sicurezza.
La disciplina dell’IMU sulle seconde case è complessa e in continuo mutamento: chi si trova nelle condizioni descritte deve documentarsi attentamente, prestare attenzione ai diversi regolamenti comunali e alle tempistiche per la presentazione delle domande, e affidarsi alle norme specifiche sull’IMU per non perdere le opportunità di risparmio.
